Cedolare secca sugli affitti

E’ stata introdotta a partire dal 2011 la "cedolare secca sugli affitti". Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

- l’Irpef e le relative addizionali;

- l’imposta di registro;

- l’imposta di bollo.

E ancora:

- l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;

- l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate. L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire al nuovo regime neppure le società e gli enti non commerciali.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Sono interessate, quindi, soltanto:

- le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati);

- le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.

Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario).

La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

L’ importo della nuova imposta (“cedolare secca”) si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia

- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo).

Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95%.

Il versamento dell’acconto deve essere effettuato con gli stessi criteri di versamento dell’acconto Irpef, e quindi in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l’importo è inferiore a euro 257,52. Se l’importo dovuto è superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui:

- la prima, del 40%, entro il 6 luglio 2011 oppure entro il 5 agosto 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse

- la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011.

In particolare:

- Il primo acconto da versare entro il 6 luglio è dovuto per i contratti in corso al 31 maggio e non è dovuto per i contratti che decorrono dal 1° giugno

- l’acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto per i contratti che decorrono tra il 1° giugno e il 31 ottobre 2011.

L’acconto non deve essere versato per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011.

A partire dal 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria oppure il modello 69.

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive.

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.

Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

Il reddito assoggettato a cedolare:

- è escluso dal reddito complessivo

- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

- il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Modello 770 semplificato: scadenza prorogata

Lo spostamento dei termini per il versamento delle imposte previsto dal Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 12.05.2011, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 14.05.2011, ha interessato anche le scadenze al 31 luglio 2011 già prorogate "di diritto" al 1 agosto 2011 in conseguenza del fatto che il giorno 31 luglio, quest'anno cade di domenica. Si tratta delle dichiarazioni dei sostituti d'imposta modello 770 semplificato 2011 e 770 ordinario 2011 e degli adempimenti collegati alla presentazione delle stesse (ad esempio, il ravvedimento operoso ai sensi dell'art. 13 del Dlgs n. 472/ 1997) che, quindi, vengono entrambi differiti al 22 agosto 2011.

Devono presentare il 770 semplificato i sostituti d’imposta che hanno corrisposto somme e valori per i quali hanno trattenuto: la ritenuta alla fonte, i contributi previdenziali e assistenziali, i premi assicurativi dovuti all’Inail. In particolare:
- società di capitali ed enti commerciali a esse equiparate (enti pubblici e privati) che risiedono nel territorio dello Stato
- enti non commerciali, compresi gli enti pubblici (Università statali, Regioni, Province, Comuni) e gli enti privati residenti nel territorio dello Stato
- associazioni non riconosciute, consorzi, aziende speciali
- società ed enti di ogni tipo, con o senza personalità giuridica, non residenti nel territorio dello Stato
- trust
- condomìni
- società di persone, di armamento e di fatto o irregolari residenti nel territorio dello Stato
- società o associazioni senza personalità giuridica costituite fra persone fisiche per l’esercizio in forma associata di arti o professioniresidenti nel territorio dello Stato
- aziende coniugali, se l’attività è esercitata in forma societaria tra coniugi residenti nel territorio dello Stato
- gruppi europei d’interesse economico (Geie)
- persone fisiche che esercitano arti e professioni, imprese commerciali e imprese agricole
- curatori fallimentari, commissari liquidatori, eredi che non proseguono l’attività del sostituto d’imposta deceduto
- soggetti che corrispondono redditi esenti da Irpef ma che sono assoggettati a contribuzione Inps (per esempio, le aziende straniere che occupano lavoratori italiani all’estero assicurati in Italia)
- amministrazioni dello Stato
- intermediari e altri soggetti che intervengono in operazioni fiscalmente rilevanti tenuti alla
comunicazione di dati
- soggetti che hanno corrisposto compensi a esercenti prestazioni di lavoro autonomo che hanno optato per il regime agevolato relativo alle nuove iniziative produttive (articolo 13 della Legge 23 dicembre 2000, n. 388) e non hanno, per espressa previsione normativa, effettuato ritenute alla fonte
- titolari di posizione assicurativa Inail che hanno l’obbligo di comunicare i dati relativi al personale assicurato.

Nel modello 770 Semplificato vanno indicati dati relativi alle certificazioni rilasciate ai contribuenti ai quali sono stati corrisposti:
- redditi di lavoro dipendente, equiparati (per esempio, le pensioni e i crediti di lavoro riconosciuti in sentenza) e assimilati (per esempio, compensi percepiti da soci di cooperative di produzione e lavoro, remunerazioni dei sacerdoti, assegni periodici corrisposti al coniuge)
- indennità di fine rapporto
- prestazioni in forma di capitale erogate da fondi pensione
- redditi di lavoro autonomo
- provvigioni e redditi diversi
- i dati contributivi, previdenziali, assicurativi e quelli relativi all’assistenza fiscale prestata per il periodo d’imposta cui si riferisce la dichiarazione
- i dati dei versamenti effettuati, dei crediti e delle compensazioni operate (solo quando il sostituto d’imposta non è obbligato a presentare anche il modello 770 Ordinario)
- i dati relativi alle somme liquidate a seguito di procedure di pignoramento presso terzi nonché le ritenute operate sui bonifici disposti dai contribuenti per usufruire di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta.

Per un ulteriore approfondimento si rimanda alla lettura del Provvedimento del 17/01/2011 - pdf contenente le istruzioni per la compilazione.

Proroga scadenze versamenti e Mod.730/2011

Il Dpcm del 12 maggio 2011, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale 111 del 14 maggio 2011, ha introdotto degli slittamenti dei termini per le dichiarazioni dei redditi e per i relativi versamenti.
L'art.1 del Dpcm interviene sui termini per l'effettuazione dei versamenti per l'anno 2011 stabilendo che le persone fisiche tenute, entro il 16 giugno 2011, ai versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi e da quelle in materia di imposta regionale sulle attivita' produttive, nonche' al versamento in acconto dell'imposta sostitutiva, operata nella forma della cedolare secca, potranno effettuare i predetti versamenti:
a) entro il 6 luglio 2011, senza alcuna maggiorazione;
b) dal 7 luglio 2011 al 5 agosto 2011, maggiorando le somme da versare dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo.
Si tratta dunque di uno slittamento dal 16 giugno al 6 luglio, senza alcun pagamento aggiuntivo.
L'art.2 interviene invece sui termini per la presentazione e la trasmissione delle dichiarazioni dei redditi modello 730/2011, infatti dal 31 maggio il termine slitta al 20 giugno 2011.
Mentre l'art.3 del Dpcm stabilisce che gli adempimenti fiscali e il versamento delle somme che hanno scadenza nel periodo compreso tra il giorno 1 ed il giorno 20 del mese di agosto 2011, possono essere effettuati entro il medesimo giorno 20, senza alcuna maggiorazione.

730 integrativo

Se, dopo un attento controllo del prospetto di liquidazione delle imposte (modello 730/3) ricevuto dal sostituto d’imposta o dall’intermediario, si riscontrano errori di compilazione o di calcolo, è possibile rivolgersi a chi ha prestato l’assistenza per correggerli. In questo caso è necessario compilare il modello 730 rettificativo.

Quando il modello è stato compilato in modo corretto, ma il contribuente si è accorto di aver dimenticato di esporre degli oneri deducibili o detraibili, c’è la possibilità di:
a) presentare entro il 25 ottobre un modello 730 integrativo, con la relativa documentazione. Il modello 730 integrativo deve essere presentato a un intermediario (Caf, professionista), anche se il modello precedente era stato presentato al datore di lavoro o all’ente pensionistico
b) presentare, in alternativa, un modello Unico Persone fisiche entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta successivo.

Se, invece, il contribuente si è accorto di aver dimenticato di dichiarare dei redditi oppure ha indicato oneri deducibili o detraibili in misura superiore a quella spettante, deve presentare obbligatoriamente un modello Unico Persone fisiche e pagare direttamente le somme dovute, compresa la differenza rispetto all’importo del credito risultante dal modello 730, che verrà comunque rimborsato dal sostituto d’imposta.

730/2011: scadenze

Il modello 730 può essere presentato entro il 30 aprile al proprio datore di lavoro o ente pensionistico oppure entro il 31 maggio a un Caf o a un Dottore Commercialista intermediario abilitato.
Il Caf o il professionista abilitato deve consegnare entro il 15 giugno al contribuente cui ha prestato assistenza una copia della dichiarazione e il prospetto di liquidazione modello 730-3, elaborati sulla base dei dati e dei documenti presentati dal contribuente.
Infine, entro il 30 giugno il datore di lavoro o ente pensionistico, il Caf o il professionista abilitato trasmettono il modello 730 all’Agenzia delle Entrate.

Buona Pasqua!

Lo Studio augura a tutti i Clienti, navigatori ed amici una felice e serena Pasqua 2011.

730/2011: documentazione da presentare

Prima di recarsi dal commercialista il contribuente deve recuperare i documenti relativi a ritenute, oneri deducibili e detraibili, versamenti, eccedenze di imposta.
In particolare vanno esibiti i seguenti documenti:

• il Cud (Certificazione unica dei redditi di lavoro dipendente, equiparati ed assimilati) rilasciato dal datore di lavoro o dall’ente pensionistico e le altre certificazioni dalle quali risultino le ritenute subite sui redditi di lavoro dipendente, sui redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente, sui redditi di lavoro autonomo occasionale, ecc.
• fatture, ricevute, scontrini, quietanze che attestino le spese sostenute nel corso dell’anno per le quali è prevista la deducibilità dal reddito complessivo o il riconoscimento di detrazioni dall’imposta lorda
• altra documentazione necessaria per il riconoscimento delle spese deducibili o detraibili, come, ad esempio, per gli interessi passivi, la copia del contratto di mutuo per l’acquisto dell’immobile adibito ad abitazione principale; per l’assicurazione sulla vita, la copia della polizza o altra certificazione rilasciata dalla compagnia assicuratrice, ecc.
• per le spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, ricevuta della raccomandata inviata al Centro operativo di Pescara per comunicare l’inizio lavori, ricevuta dei bonifici attraverso i quali sono state pagate le opere di ristrutturazione, quietanze di pagamento degli oneri di urbanizzazione, attestati di versamento delle ritenute operate sui compensi dei professionisti, quietanza rilasciata dal condominio (in caso di lavori di manutenzione ordinaria su parti comuni)
• attestati di versamento degli acconti d’imposta effettuati autonomamente dal contribuente
• ultima dichiarazione presentata, se in questa era stata evidenziata a credito un’eccedenza d’imposta che si intende far valere nel modello 730.

Vi sono, infine, alcuni dati per i quali non è necessario esibire la relativa documentazione: per esempio, i certificati catastali relativi ai terreni e ai fabbricati posseduti, i contratti di locazione stipulati e altri documenti relativi alle detrazioni spettanti.

Studio Fanni

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